כיצד "חוק המאכערים" יכול לסייע להימנע מתקיעת פרויקט אצל קבלן חתימות?

מתחמים רבים של התחדשות עירונית תקועים כיום בשל מעורבות של קבלני חתימות או "מאכערים", בשפת העם, ללא כל יכולת להניע את התהליך באופן ממשי. אם משום שההבטחות אשר פוזרו לדיירים, אינן עולות בקנה אחד עם מבחן המציאות ואם משום שאותם קבלני חתימות חדלו זה מכבר מלפעול במתחם, אך מחזיקים, הלכה למעשה, את בעלי הדירות כבני ערובה, באופן אשר מונע מהם להתקשר עם יזם אחר.

אותם קבלני חתימות זיהו את הרווח הפוטנציאלי העצום הגלום על פי רוב בפרויקטים כאלו, והם פועלים בזריזות בתוך הבניינים והשכונות, במטרה להגיע למסה קריטית של חתימות ולסחר בהן בשלב מאוחר יותר, לכל המרבה במחיר.

במקרים רבים, מחתימים קבלני החתימות כתבי הסכמה הקושרים את בעלי הדירות לפרקי זמן ממושכים, ללא כל יכולת להשתחרר מהם ולפנות ליזמים אחרים. המסמכים הללו נערכים, על פי רוב, כלאחר יד ובוודאי שלא על בסיס הבדיקות המעמיקות ומכלול השיקולים שיזם מקצועי היה בוודאי עורך, טרם ההתקשרות עם בעלי הדירות.

על מנת לתת מענה לתופעת קבלני החתימות, על מכלול ההיבטים הבעייתיים העולים ממנה, התערבה הממשלה וחוקקה את "חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017" הידוע גם בכינויו "חוק המאכערים".

החוק עורך אבחנה ברורה בין "מארגן" (שהוא למעשה קבלן חתימות) ובין "יזם". על פי הוראות החוק, מוטלת על המארגן החובה לכנס את בעלי הדירות ולמסור להם פרטים מהותיים והסברים אודות המסמך שעליו הוא מבקש להחתים אותם. בין היתר, עליו למסור גילוי נאות בשם מי הוא פועל, מהו שכר הטרחה אשר ישולם לו בגין קידום העסקה, האם יש לו עניין אישי מיוחד הנוגע לעסקה המתגבשת ועוד. בנוסף, החוק מתייחס לצורתו ולתוכנו של מסמך ההתחייבות והפרטים שהוא חייב לכלול, כגון: פרטי המארגן, מועד חתימת מסמך ההתחייבות, הצהרה על כך שהתמורה תקבע אך ורק במסגרת ההסכם הסופי עם היזם, התחייבות המארגן לפעול בתום לב וכיו"ב.

לעניין תוקפו של מסמך ההתחייבות מול המארגן, קובע המחוקק לוחות זמנים ברורים, תוך כדי שהוא עורך, לצורך כך, אבחנה נוספת בין "הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי" ובין "הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית" (הנוגע למיזמי תמ"א 38). על המארגן מוטלת החובה להודיע לבעלי הדירות האם עמד בלוחות הזמנים על פי השלבים השונים שנקבעו בחוק.

יישומו של החוק הוא עניין מורכב כשלעצמו, אך נראה כי בעצם חקיקתו של החוק יש כדי להציב תמרור אזהרה בפני גורמים בעייתיים ולקבע רף כניסה אחר מזה שהיה נהוג עד כה.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.