האם תמ"א 38 באה על חשבון פינוי בינוי?

- ארז כהן

מאז הכריזה ממשלת ישראל, בבמאי 2005, על תמ"א 38 כתכנית ממלכתית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, החל וויכוח עז  הן בקרב הציבוריות הישראלית והן בקרב מקבלי ההחלטות,האם אין התמ"א 38 באה על חשבון פינוי בינוי?

מצדדי התמ"א אמרו, ולטעמי בצדק רב, כי סוף סוף נוצרה הזדמנות פז לשדרוג מבנים ושכונות ותיקות שהוקמו בשנות ה-50, ה-60 וה-70 של המאה הקודמת. העובדה שלמרות ש"כוונת המשורר" היתה חיזוק נגד רעידות אדמה, ובפועל הפכה התמ"א 38 למכשיר מצוין, ומהיר יחסית, לתוספת רבבות יחידות דיור, הינה בהחלט פריצת דרך משמעותית, ובמיוחד לאור הביורוקרטיה המעייפת, עד כדי עשרות שנים, של פרוייקטים הקשורים לפינוי בינוי, שרובם הגדול כלל לא יצא לדרך.

המתנגדים יאמרו כי התמ"א 38 אחת, תעכב פרוייקטים של פינוי בינוי, ושתיים, תבוא על חשבון חידוש מרקמים ותיקים, כולל תשתיות תחבורה, חניות, שצ"פים וכו' וכי תמ"א 38 תהווה, לדידם, "בכייה לדורות", שכן בפועל יתווספו יחידות דיור, אולם התשתית הותיקה הקיימת לא תשתדרג כלל.

זהו בהחלט דיון חשוב ביותר, שחבל שממשלת ישראל ומקבלי ההחלטות, כולל הרשות להתחדשות עירונית, ובשיתוף העיריות, כמעט ולא עסקו בו כלל.

ראשית, אכן תוספת יחידות דיור בתמ"א 38 דורשת תשתיות משלימות. הפתרון, לדידי, הינו תקציבי נטו. ברגע שהממשלה, האוצר ומשרד השיכון, יתקצבו את העיריות והרשויות המקומיות בתקציבים משלימים, הבעיה ברובה הגדול תיפתר, ואפשר בהחלט יהיה להמשיך ולקדם תמ"א 38 בשיא הקצב.

שנית, האם כבר תמ"א 38, אז תמ"א 38/2, שיכולה בהחלט להוות, בטווח הקצר והבינוני, תחליף ראוי ויעיל לפינוי בינוי, הן באמצעות תוספת זכויות ליזמים, איחוד מגרשים וחלקות וכו', כשבאופ שכזה ניתן יהיה בו זמנית לקדם עשרות רבות ואפילו מאות יחידות דיור באמצעות תמ"א 38.

שלישית, ומה עם תמ"א 38 בפריפריה? כיום כמעט ולא מתבצעים פרוייקטים של תמ"א מחוץ למדינת תל אביב, זאת בשל ערכי קרקע נמוכים וחוסר כדאיות ליזמים. ברגע שיגדילו זכויות היזמים ו/או יניידו זכויות, אני צופה פריחת פרוייקטים כאלה גם בפריפריה.

רביעית, אני מבין מאוד את החששות של תומכי הפינוי בינוי, אולם לדעתי קיימת  הגזמה בתאוריה שכביכול תמ"א 39 באה על חשבון הפינוי בינוי. אלף, כמה פרוייקטים של פינוי בינוי היו במדינת ישראל בטרם תמ"א 38 אושרה על ידי הממשלה ב-2005? הלא ניתן לספור אותם באצבעות יד אחת. בית, נהפוך הוא: דווקא כניסת תמ"א 39 לתודעה, הפכה את נושא ההתחדשות העירונית בכלל לרלוונטי והציבה אותו חזק על סדר היום הציבורי, מה שלא היה כלל קודם לכן.

על כן הנני ממליץ לרשות להתחדשות עירונית ולעיריות ללכת בשני מסלולים מקבילים: מצד אחד, בהחלט יש מקום לקידום מתחמים גדולים של פינוי בינוי דוגמת זה שהיה לאחרונה במתחם ההסתדרות בדרום גבעתיים בו מקודמות אלפי יחידות דיור. מצד שני, ולאור המחסור הגדל והולך בהיצע דיור בשוק, אין ברירה אלא להמשיך ולשדרג את נושא התמ"א 38, כי הוא, הוא הפתרון המהיר, היעיל והאפקטיבי ביותר לשנים הקרובות.

יחד עם זאת נקודת התורפה המרכזית, התחדשות עירונית בפריפריה, נותרה לצערי על כנה, והיא רק תלך ותתחזק בשנים הקרובות, ככל שייבנו יותר ויותר שכונות חדשות במסגרת הסכמי הגג, מה שיחדד עוד יותר את הקיטוב החברתי, הכלכלי והתודעתי בין האוכלוסיות הותיקות בערי הפיתוח בפריפריה לבין המשתכנים שזה מקרוב הגיעו. כאן, המלצתי, ללכת בשיא העוצמה על תמ"א 38/2 זאת מכיוון שלטווח הקצר והבינוני אין פתרון אחר בילתה. לתשומת לב מקבלי ההחלטות!

ארז כהן

ארז כהן

שמאי ומשפטן, שימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין

מאמרים אחרונים

ערוץ הוידאו

ערוץ הוידאו

רשימת בעלי מקצוע

רשימת בעלי מקצוע

בנייני תמ"א על המפה

בנייני תמ"א על המפה

מרכז מידע לקראת תמ"א

מרכז מידע לקראת תמ"א

הספריה

מאמרים בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית

הספריה

מאמרים בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית

היכנסו לפורום תמ"א 38

היכנסו לפורום תמ"א 38

פנו אלינו לייעוץ בתחום

צרו קשר

השארת תגובה