מתי נכס מיושן הופך לנכס מסוכן ?

העיר תל אביב – יפו נוסדה בשנת 1909 כשחלק מהנכסים בה בחלקים של יפו אף ישנים יותר. למרות שרבים טועים לחשוב כי נדל"ן הוא נכס על זמני, במציאות, לכל בניין יש מחזור חיים שתלוי ברמת הבנייה שלו ההתחלתית שלו, רמת התחזוקה שלו ופגעים שונים שהיה צריך להתמודד איתם במהלך הזמן כמו תזוזות קרקע, בעיות צנרת, ביוב, תקלות חשמל, שריפות נקודתיות, התמודדות עם שיפוצים ועומסים שפוגעים תכופות ביסודות ויציבות המבנה.

עיריית תל אביב ורשויות מקומיות נוספות בישראל פועלות באמצעות מחלקות ההנדסה שלהן לאיתור מבנים בסיכון על מנת להימנע ממצב של קריסת מבנה או סיכון של עוברי אורח, הדיירים בבניין ו/או בניינים סמוכים.

פעמים רבות, בעלי דירות במבנים מיושנים מקבלים הודעה על כך שהמבנה שלהם הוא מבנה מסוכן כרעם ביום בהיר, כשבפועל, ניתן להתמודד ולהיערך ל"חדשה" הזו כאל עובדה קיימת על ציר הזמן של קיום הבניין בהתאם לרמת התחזוקה שלו.

ישנן שלוש הגדרות למבנה מסוכן שדחיפות ההתמודדות ודרכי ההתמודדות איתן הן שונות. קודם כל, ניתן להתבונן גם בעין בלתי מקצועית במבנה של בניין ולראות חלקי טיח רופפים, סדקים עמוקים במבנה הבניין או חלקי מתכת פנימיים שמהווים את יסודות הבניין מבצבצים החוצה מהעמודים התומכים.

חשוב לציין כי הליקויים ההופכים מבנה למסוכן אינם קשורים בהכרח למצב בפועל של הדירות בבניין. תיתכן דירה בבניין מסוכן שמצבה הקוסמטי והתחזוקתי יהיה מצוין ולהיפך, יכולה להתקיים דירה שאינה מתוחזקת כראוי אך היא יושבת במבנה יציב ומתוחזק שאינו דורש תיקון מיידי.

כאמור, לא כל מבנה מסוכן דומה למבנה מסוכן אחר. עיריית תל אביב הגדירה שלוש רמות מסוכנות בהם מוגדרים בניינים מסוכנים ודרך הטיפול בהם. הסוג הראשון הוא מבנה שעלול לסכן את הציבור או הנכסים הסומכים. כאן יש דרגת סיכון נמוכה. כאן בעלי הדירות בבניין מחוייבים לבצע תיקונים וחיזוקים על מנת למנוע נזק למשתמשים בבניין ולאלה שבאים לידו כמו עוברי אורח או בניינים סמוכים.

במקום השני בסולם יש מבנה המוגדר כמבנה שיש בו סכנה ממשית. כאן יש רמת מסוכנות גבוהה יותר מהערכת חוסר יציבות לשלד המבנה ובמקרה הזה העירייה יכולה להוציא צו אטימה ולאחר מכן צו הריסה כשלדיירים שמורה הזכות לערער על הקביעה הזו מול מהנדס העיר.

הדרגה השלישית והבעייתית ביותר לבעלי דירות היא הגדרת המבנה, מבנה "מט ליפול" . במקרה הזה יש הערכה לסכנה מיידית המאלצת פינוי מיידי של הדיירים ולהורות על הריסה מיידית. חשוב לציין כי מדובר במקרים קיצוניים של בתים שבדרך כלל גם בעלי הדירות לא היו רוצים לשהות בהם עקב סכנה מיידית.

הפתרון המתבקש לטיפול בנכסים מיושנים שעלולים להפוך למבנים מסוכנים הוא תמ"א 38 או פינוי בינוי. חשוב לציין כי השתהות של בעלי דירות ובניינים יוצרת לעיתים מצב שבו בעלי הדירות מקבלים דרישה מיידית של העירייה לבצע תיקונים וחיזוקים בעלי עלויות גבוהות לנכס ומכאן שהיכולת של בניינים מסוכנים לקיים משא ומתן מושכל מול יזמים היא יכולת מוגבלת בשל המחסור בזמן והלחץ הטבעי שיוצרת פניה דחופה של העירייה בדרישה לשיפוץ ושיקום המבנה. בנוסף לכך, העירייה פועלת במישור המשפטי ועלולה להשית על בעלי הדירות עלויות ואחריות פלילית שיישאו בחובן הוצאות מיותרות, הרבה מעבר לעלות השיפוץ המקורית כשהחלופה של חתימה על פרויקט התחדשות עירונית בבניין היא החלופה ההגיונית ביותר.