"תמ"א 38 שימור" – פתרון הצפת ערך לדירות מיושנות בתל אביב
תל אביב ההיסטורית שנוסדה בשנת 1909 לאחר הגרלת קרקעות היא עיר שחלק מהמבנים שלה מוגדרים כאתר מורשת עולמי מטעם ארגון אונסקו. המאפיינים הייחודיים של חלק מהמבנים תורמים רבות למיתוג של תל אביב כעיר תוססת בעל היסטוריה אדריכלית מפוארת. חלק גדול מהבניינים בתל אביב הם בעלי מאפיינים אדריכליים שיוצרים דירות בעלות אופי ייחודי שגורמות להם להימכר כיום במחיר יקר יותר מדירות "רגילות", לא רק בגלל המשוואה המנצחת של מיקום נגיש ונוח או גודל הדירה. ישנם רוכשים רבים בתל אביב שמעוניינים בדירות מיוחדות שהעיצוב הבסיסי שלהן יוצר מרחב שמעניק לרוכשים ערך מוסף שהם מוכנים לשלם עליו. מן העבר השני, בניינים שנבנו לפני עשרות רבות של שנים חסרים מספר מאפיינים שנחשבים להכרחיים כשמדברים על סטנדרטים של דיור הקיימים כיום. לשם כך, קיימת בישראל תוכנית תמ"א 38 לחיזוק ועיבוי מבנים.
המאפיין הראשון והבולט ביותר בבתים מיושנים הוא היבט הבטיחות, היכולת של הבניין לעמוד ברעש אדמה, היא יכולת קריטית שמשליכה על ערך הדירה. אין טעם ממשי להחזיק לאורך זמן בדירה שנמצאת בבניין שעלול להיות מסוכן ליושבים בה. ערך של דירה שעלולה להיות מסוכנת, יורד בהדרגה עם השנים גם במחיר היחסי של הנכס לעומת נכסים דומים וגם ביכולת של בעל הדירה להשכיר את הדירה בסכום גבוה יותר, במידה שהדירה תימצא בבניין יציב שיכול לעמוד ברעש אדמה.
מאפיין שני ולא פחות קריטי לערך הדירה ואיכות החיים בה בתל אביב במיוחד הוא נושא החניה בבניין. קיימים כיום פתרונות מגוונים ליצירת מקומות חניה חדשים לבניין קיים, בהתאם לתוואי השטח והתכנון המקורי של בניין. במקרים רבים בפריפריה לדוגמה, הנושא של חניה פרטית אינו אקוטי כפי שהוא בתל אביב שבה כידוע מצוקת החניה היא קשה.
מאפיין שלישי שבו תמ"א 38 לחיזוק המבנה מעניקה היום פתרון הוא הוספת ממ"ד לדירות קיימות, מעבר להוספה של חדר לדירה קיימת וההשלכות הברורות על עליית ערך הנכס. המציאות הביטחונית בישראל הוכיחה את הנחיצות של חדר ביטחון בדירות קיימות, גם בערים כמו תל אביב שנחשבות בימים רגילים כערים "בטוחות" שרחוקות מעימותים המתחוללים בצפון או בדרום הארץ.
נדבך שני וחשוב בתוכנית תמ"א 38 הוא תמ"א 38/2. במקרה הזה מציעים לבעלי דירות להרוס את הבניין הישן ולבנות במקומו בניין חדש. חשוב לציין כי ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים מהסוג הזה תלויים מאוד בזכויות הבנייה המוענקות ליזם לבנות בשטח הספציפי על פי ההיתרים הקיימים. בניין חדש שיחליף בניין ישן הוא פתרון נכון מאוד לפרויקטים רבים אך בתל אביב ישנם בניינים רבים שאין להם היתכנות כלכלית ליישום פרויקט מהסוג הזה ללא השתתפות כספית מצד הדיירים.
בעלי דירות בתל אביב צריכים לשנות את החשיבה שלהם לגבי פרויקטים של חיזוק ובניה מהסוג הראשון ולאמץ מודל חדש שמציעות חלק מהחברות היזמיות הפועלות בתל אביב. המודל החדש הוא תמ"א 38 שימור. במידה והבניין יימצא ראוי לפרויקט מהסוג הזה, החברה היזמית תהיה מחויבת לא רק למצוא פתרונות חניה, להוסיף ממ"ד, לחזק את יסודות הבניין, להוסיף מעלית ולשפץ את מעטפת הבניין, אלא תהיה מחויבת לשפץ את הקיים ולבנות את תוספת הבנייה בקומות למעלה בהתאם לחוקים נוקשים של שימור מבנים על מנת לשמור על המרקם האדריכלי ההיסטורי של תל אביב. שימור בניין בעל מאפיינים היסטוריים במקביל לתהליך התמ"א המקובל עשוי להפוך דירות ישנות לשכיות חמדה מבוקשות מאוד במרקם הזה של שוק הנדל"ן בת"א בו לבולטות וייחודיות יש תג מחיר שמשפיע על מחיר הדירה מעבר למצב הפיזי של הבניין, המיקום ושטח הדירה. נכון להיום, לחלק גדול מהדירות בתל אביב, מדובר בפתרון המשתלם והנכון ביותר.
