מדוע קומת עסקים בבניין עלולה לעכב משמעותית פרויקט תמ"א 38?

בשנים האחרונות אנו רואים פרויקטים רבים של תמ"א 38 מתרוממים, במיוחד באזור המרכז.

בסיסה של התכנית הנה מתן זכויות בניה נוספות, בנוסף להטבות מס מרחיקות לכת שעיקרם הוא פטור ממס רכישה לדיירים במכירת זכויות הבניה ליזם ופטור מהיטל השבחה. זכויות הבניה הנוספות והטבות המס הם "המטבע" שבו משלמים דיירי הבניין ליזם בתמורה לחיזוק הבניה, הרחבת דירתם ושיפור איכות חייהם.

אלא שהפטורים הללו רלוונטיים בעיקר לבעלי דירות, שלהם אינטרס מובהק בהתקיימותו של הפרויקט, ולא לבעלי עסקים, שכן תקופת חיזוק הבניין מקשה על ניהול העסק וברוב המקרים מובילה לאבדן רב של הכנסות.

מה קורה כאשר קומת הקרקע היא קומת מסחר?

הוראות תמ"א 38 לא התייחסו כלל לבניינים בהם יש עירוב שימושים וזאת על אף שקיימים בניינים "מעורבים" רבים בערי ישראל.

כיום, כדי להתמודד עם המצב, מציעים היזמים לבעלי העסקים הרחבת שטחי אכסון ואף פיצוי נוסף בכסף עבור ההפסדים הפוטנציאליים וזאת בתמורה להסכמתם לביצוע הפרויקט. "פיצוי" זה ברוב המקרים איננו פיצוי ראוי עבור בעלי העסקים, שכן העסק עבורם הוא מטה לחמם ופרנסה עבור משפחתם ועל כן הם מסרבים בתוקף לחתום על מסמכי ההסכמה לבצוע הפרויקט.

אשר על כן, חוסר התייחסות המועצה הארצית לבניינים "מעורבים" הוביל לסוג של שיתוק בפרויקטים של תמ"א 38 וזאת על אף היתרון הגלום בחיזוק הבניינים הללו אשר מוביל, ברוב המקרים, לשיפור חזותם הרחובות הראשיים של העיר.

מהאמור לעיל, עד אשר הממשלה או המחוקק יתקנו את החוק ויקטינו את יכולת ההתנגדות של בעלי העסקים או לחלופין ייצרו מנגנון כלכלי, הן עבור היזם והן עבור בעלי העסקים, פרויקטים בבנייני מגורים עם שימושים מעורבים ימשיכו ליפול בין הכיסאות ולהיתקע שנים ולא יהיו חלק משמעותי מנוף ההתחדשות העירונית בישראל.