עו"ד אבישי שולב
כיצד "חוק המאכערים" יכול לסייע להימנע מתקיעת פרויקט אצל קבלן חתימות?
- עו"ד אבישי שולב
מתחמים רבים של התחדשות עירונית תקועים כיום בשל מעורבות של קבלני חתימות או "מאכערים", בשפת העם, ללא כל יכולת להניע את התהליך באופן ממשי. אם משום שההבטחות אשר פוזרו לדיירים, אינן עולות בקנה אחד עם מבחן המציאות ואם משום שאותם קבלני חתימות חדלו זה מכבר מלפעול במתחם, אך מחזיקים, הלכה למעשה, את בעלי הדירות כבני ערובה, באופן אשר מונע מהם להתקשר עם יזם אחר.
אותם קבלני חתימות זיהו את הרווח הפוטנציאלי העצום הגלום על פי רוב בפרויקטים כאלו, והם פועלים בזריזות בתוך הבניינים והשכונות, במטרה להגיע למסה קריטית של חתימות ולסחר בהן בשלב מאוחר יותר, לכל המרבה במחיר.
במקרים רבים, מחתימים קבלני החתימות כתבי הסכמה הקושרים את בעלי הדירות לפרקי זמן ממושכים, ללא כל יכולת להשתחרר מהם ולפנות ליזמים אחרים. המסמכים הללו נערכים, על פי רוב, כלאחר יד ובוודאי שלא על בסיס הבדיקות המעמיקות ומכלול השיקולים שיזם מקצועי היה בוודאי עורך, טרם ההתקשרות עם בעלי הדירות.
על מנת לתת מענה לתופעת קבלני החתימות, על מכלול ההיבטים הבעייתיים העולים ממנה, התערבה הממשלה וחוקקה את "חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017" הידוע גם בכינויו "חוק המאכערים".
החוק עורך אבחנה ברורה בין "מארגן" (שהוא למעשה קבלן חתימות) ובין "יזם". על פי הוראות החוק, מוטלת על המארגן החובה לכנס את בעלי הדירות ולמסור להם פרטים מהותיים והסברים אודות המסמך שעליו הוא מבקש להחתים אותם. בין היתר, עליו למסור גילוי נאות בשם מי הוא פועל, מהו שכר הטרחה אשר ישולם לו בגין קידום העסקה, האם יש לו עניין אישי מיוחד הנוגע לעסקה המתגבשת ועוד. בנוסף, החוק מתייחס לצורתו ולתוכנו של מסמך ההתחייבות והפרטים שהוא חייב לכלול, כגון: פרטי המארגן, מועד חתימת מסמך ההתחייבות, הצהרה על כך שהתמורה תקבע אך ורק במסגרת ההסכם הסופי עם היזם, התחייבות המארגן לפעול בתום לב וכיו"ב.
לעניין תוקפו של מסמך ההתחייבות מול המארגן, קובע המחוקק לוחות זמנים ברורים, תוך כדי שהוא עורך, לצורך כך, אבחנה נוספת בין "הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי" ובין "הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית" (הנוגע למיזמי תמ"א 38). על המארגן מוטלת החובה להודיע לבעלי הדירות האם עמד בלוחות הזמנים על פי השלבים השונים שנקבעו בחוק.
יישומו של החוק הוא עניין מורכב כשלעצמו, אך נראה כי בעצם חקיקתו של החוק יש כדי להציב תמרור אזהרה בפני גורמים בעייתיים ולקבע רף כניסה אחר מזה שהיה נהוג עד כה.
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.
עו"ד אבישי שולב
עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית
Just desire to say your article is as astounding. The clarity on your
put up is simply great and i can assume you're knowledgeable
in this subject. Well with your permission allow me to snatch your feed to keep updated with imminent post.
Thanks 1,000,000 and please carry on the enjoyable work.
When someone writes an paragraph he/she retains the idea of a user in his/her brain that how a user can understand it.
Therefore that's why this post is outstdanding. Thanks!
Howdy just wanted to give you a quick heads up.
The words in your content seem to be running off the
screen in Internet explorer. I'm not sure if this is a formatting issue or
something to do with web browser compatibility but
I thought I'd post to let you know. The layout look great though!
Hope you get the problem resolved soon. Thanks
Gammacoronavirus (Gamma-CoV) is without doubt one of
the 4 genera (Alpha-, Beta-, Gamma-, and Delta-) of coronaviruses.
It is within the subfamily Orthocoronavirinae of the family Coronaviridae.
They are enveloped, optimistic-sense, single-stranded RNA viruses of zoonotic origin. Coronaviruses infect both animals and humans.
While the alpha and beta genera are derived from the bat gene pool,
the gamma and delta genera are derived from the avian and pig gene swimming pools.
Gamma-CoV also known as coronavirus group 3 are the avian coronaviruses.
Worldwide Committee on Taxonomy of Viruses. Woo Laptop, Lau SK, Lam CS, Lau CC, Tsang AK, Lau JH, Bai R, Teng JL,
Tsang CC, Wang M, Zheng BJ, Chan KH, Yuen KY (2012).
"Discovery of seven novel Mammalian and avian coronaviruses in the genus deltacoronavirus helps bat coronaviruses because the gene supply of alphacoronavirus and betacoronavirus and avian coronaviruses because the gene source of gammacoronavirus and deltacoronavirus".
J. Virol. 86 (7): 3995-4008. doi:10.1128/JVI.06540-11. This page was last edited on 30
January 2023, at 12:48 (UTC). Text is offered underneath the Inventive Commons
Attribution-ShareAlike License 3.0; additional terms might apply.
By using this site, you comply with the Phrases of Use and Privateness Policy.
Wikipedia® is a registered trademark of the Wikimedia Foundation, Inc., a non-revenue organization.