היזהרו מיזמים ש"מחתימים על הקרח" עם הבטחה לתמ"א 38/2

בפרויקטים רבים, בעיקר בתל אביב משאת נפשם של דיירים ויזמים היא להוציא לפועל פרויקט של תמ"א 38/2. פרויקט תמ"א 38/2 הוא פרויקט של הריסה ובנייה וכשמו כן הוא, הבניין נהרס עד היסוד ומוקם במקומו בניין חדש. היתרונות בפרויקט מהסוג הזה על פני החלופות הם רבים, בדרך כלל מתאפשרת בנייה של חניון תת קרקעי הפותר את מצוקת החניה, תשתיות הבניין הן חדשות לגמרי כולל הכול, הדיירים מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר והשווי של הנכסים החדשים לדיירים בדרך כלל גבוה מהדירות הישנות שהיו בבניין הישן שנהרס לצורך הקמת הפרויקט החדש. הבעיה היחידה של הוצאה לפועל של פרויקטים מהסוג הזה היא ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים מהסוג הזה. פרויקט תמ"א 38/2 מצריך זכויות בנייה לתוספת משמעותית בשטח הבנוי לעומת הבניין הקיים על מנת שתהיה היתכנות כלכלית אמיתית ליזם לקבל ערבות בנקאית ולהוציא לפועל פרויקט יקר ומורכב כל כך.

בנייה של חניון תת קרקעי שייתן מענה חניה לכל דירה על פי התקנים החדשים ותוספת למספר הדירות בניין החדש לעומת מספר הדירות בבניין הקיים היא דבר שבפרויקטים רבים בתל אביב, במיוחד בבנייה צפופה במרכז תל אביב אינה דבר שניתן להוציא לפועל.

במקרים האלה, בהם אין היתכנות כלכלית אמיתית לפרויקט תמ"א 38/2 יש הכרח מהותי לבחור באופציה של חיזוק ותוספת בנייה כפי שקיימת כיום בבניינים אחרים. הבעיה היא התנגדויות של דיירים שמאמינים כי פרויקט הריסה ובנייה עדיין אפשרי, למרות תנאי השטח וזכויות הבנייה הדלות יחסית לתוספת שטחים לבניין החדש.

במקרים האלה יזמים נמצאים בין הפטיש לסדן. מחד הם רוצים להחתים את הדיירים על פרויקט תמ"א 38 ולהוציא לפועל את הפרויקט, אך מאידך, אין באפשרותם בתנאים הקיימים להוציא פרויקט הריסה ובנייה לפועל בגלל שהדבר עלול להיתקע או בשלב המימון או חלילה וחמור מזה בשלב הקמת הפרויקט שהעלויות שלו נאמדות במיליוני שקלים.

תופעה חמורה שאנו רואים במספר פרויקטים היא "חתימה על הקרח", מצב שבו יזם מבטיח לדיירים קידום של פרויקט הריסה ובנייה, למרות שהוא מודע לכך שהדבר אינו מתיישב עם הנתונים במציאות. הדבר יוצר עיוות בשוק שבו יזמים שמדברים בכנות על אי היתכנות אמיתית של פרויקט תמ"א 38/2 מתמודדים עם יזמים שמוכרים לדיירים בפרויקטים חלום שהם יודעים כי הוא צפוי להתבדות.

לאחר החתימה עם היזם שהבטיח את מה שהוא אינו מסוגל לקיים, מתנהל תהליך מול הדיירים שגורם בהכרח לעיכוב הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38. במקרים האלה אנו רואים את היזמים עורכים מפגש דיירים "מתנצל" ובו הם מדווחים כי הם "גילו" שהפרויקט לא יכול לצאת לפועל כפרויקט הריסה ובנייה. במקרים האלה יש שני תרחישים ששניהם בעייתיים ולא הוגנים כלפי דיירי הבניינים. במקרה הראשון, דיירי הבניין חוזרים לשלב האפס ומבצעים התמחרות חוזרת בין היזמים השונים על מנת להוציא לפועל פרויקט עיבוי יסודות ותוספת בנייה. כאן חשוב להדגיש כי הדיירים מאבדים מראש חודשים יקרים עד שנים, בהם הפרויקט כבר יכל היה להיות מקודם בצינורות המקובלים בהתאם ליכולות האמיתיות של יזמים לקדם פרויקט מסוג זה. במקרים אחרים, אותו יזם שלמעשה הונה את הדיירים והוליך אותם שולל, מבקש מהדיירים ומקבל מתנה בדמות חתימתם אתו על פרויקט תמ"א 38/1 וכאן במקום לתת שירות ראוי לדיירים, הוא מקדם באיחור רב את הפרויקט שהיה צריך לקדם מלכתחילה עם פחות התנגדויות מצד הדיירים שמסיימים בשלב הזה משא ומתן ארוך ומתיש ואינם רוצים לצאת למסע החתמות חדש של הדיירים עבור יזם אחר.

בעלי דירות שנמצאים בפרויקט גבולי שאינם יודעים אם ניתן לבצע פרויקט הריסה ובנייה בבניין שלהם, צריכים להיות מחוברים יותר למציאות בשטח, לבחון פרויקטים דומים בשטח, באזור ובזכויות ולבחון בסיוע אנשי מקצוע האם יזם המבטיח הריסה ובנייה מחתים אותם על הקרח או באמת מסוגל להוציא לפועל פרויקט שרוב הפרמטרים מצביעים כי אינו יכול לצאת לפועל.